انجام معامله نسبت به املاک مورد رهن و تنظیم اسناد وکالت نسبت به آنها

مبحث اول بررسی ماده ۳۹۷ قانون مدنی

با توجه به ماده ۳۹۷ ق.م. که مقرر می‌دارد: «راهن نمی‌تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن». نوع و نحوه تصرفات راهن در مورد رهن که منافی حق مرتهن نباشد مورد بحث مفصل فقها و حقوقدانان قرار گرفته است. همانگونه که می‌دانیم مورد رهن باید به تصرف مرتهن داده شود اما ادامه و استمرار تصرف و قبض شرط صحبت معامله نیست.[۱]

در اینکه نحو تصرفات و به طور کلی استیفاء حقوق مالکانه راهن باید به گونه‌ای باشد که منافی حق مرتهن نباشد بین فقها و حقوقدانان تردید و اختلافی وجود ندارد و در این زمینه همگی متفق القولند، اما مسئله‌ای که قابل تامل و بحث انگیز است اینکه آیا راهن می‌تواند مالکیت خود را نسبت به عین یا منافع ملک مورد رهن به دیگری منتقل نماید؟»

در این زمینه یکی از استادان[۲] مسلم حقوق عقیده دارد:

اگر راهن با حفظ حقوق مرتهن مورد رهن را انتقال دهد عقد نافذ است زیرا با حقوق او تعارضی ندارد ولی هرگاه انتقال بدون این قید انجام پذیرد زیانبار و غیر نافذ است که این نظر از سوی استاد دکتر ناصر کاتوزیان مورد انتقاد قرار گرفته است[۳]

در بدو امر چنین به نظر می‌رسد که انتقاد اسناد به نظریه مذکور با توجه به ماده ۳۹۷ ق.م و در جهت عدم تنفیذ معامله‌ای است که راهن نسبت به مورد رهن انجام می‌دهد اما بعد ملاحظه می‌گردد ایشان نه تنها این انتقال را بلامانع می‌دانند بلکه تاکید دارند حتی اگر انتقال بدون قید و تصریح بر حفظ حقوق مرتهن انجام پذیرد نیز صحیح و قانونی است زیرا حق مرتهن بر عین مرهون یک حق عینی است بنابراین مورد رهن در دست هر کس و به هر عنوان که باشد حق مرتهن نسبت به آن باقی بوده و می‌تواند از آن استیفای طلب خود را بنماید و تصریح مالک جز آگاه ساختن خریدار و جلوگیری از فسخ آینده بیع، اثری ندارد و چیزی بر آنچه هست نمی‌افزاید بنابراین چرا باید انتقال مورد رهن در هر حال مضر به حال مرتهن تلقی شود و یا نفوذ بیع موکول به قید حفظ حقوق بستانکار (مرتهن) شود؟

نظریه جواز انتقال مورد رهن با تصریح بر حفظ حقوق مرتهن مورد تایید دیگر حقوقدانان[۴] نیز قرار گرفته است که اگر انتقال بدون اذن مرتهن و بدون حفظ حقوق وی انتقال یاد معامله مذکور غیر نافذ و صحت آن منوط به اجازه مرتهن می‌باشد.

با جمع بندی و مداقه در مجموع نظریه‌های استادان محترم به این نتیجه کلی خواهیم رسید که انتقال مورد رهن بدون اذن مرتهن صحیح و نافذ است در تایید نظریه فوق هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور طی شماره ۱۲-۶۷۳۱/۲۱/۲۱ اصراری خودر به شرح زیر مبادرت به صدور رای نموده است:

نظر به اینکه به شرح دادخواست ابتدایی خواهان علاوه بر الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی انتقال الزام آنان را هم به انجام شرایط و مفاد مبایعه نامه مورخ ۳۷/۲۱/۸۲ و تخلیه و تحویل مبیع مورد لحوق دعوی قرار داده است و نظر به اینکه به شرح بند ۵ شرایط ضمنی معامله، فروشنده پرداخت کلیه دیون قبلی مورد معامله به اشخاص حقیقی و حقوقی و همچنین پرداخت کلیه دیون قبلی مورد معامله به اشخاص حقیقی و حقوقی و همچنین تهیه مدارک لازم را به منظور تنظیم سند رسمی انتقال تعهد نموده است و نظر به اینکه از جمله دیون مربوط به مورد رهن دینی است که با رهن گذاردن ملک از بانک … وام اخذ گردیده بنا به مراتب با لحاظ کیفیت طرح دعوی وتعهدات خوانده (تجدید نظر خواه) دادنامه شماره ….. شعبه ….. دادگاه عمومی شهرستان ….. که در عین حال متضمن الزام خوانده به فک رهن و همچنین الزام وی به تنظیم سند رسمی انتقال می‌باشد با رعایت حقوق مرتهن و مقررات ماده ۳۹۷ قانون مدنی منافات  ندارد و با اقتضاء مدارک پرونده و موازین قانونی تطبیق می‌کند و به اکثریت آراء تایید و ابرام می‌شود.

[۱] – ماده ۲۷۷، قانون مدنی.

[۲] – دکتر سید حسن امامی حقوق مدنی، ج، دوم، ص ۹۵۴٫

[۳] – دکتر ناصر کاتوزیان، عقود معین، ۴، ص ۳۸۵٫

[۴] – دوره مقدماتی حقوق مدنی، ج دوم، ص ۱۵۴، دکتر سید حسین ، رهن و صلح، استاد دکتر محمد جعفر جعفری لنگرودی، شماره های ۴۴۱ – ۵۴۱٫